달라지는 하반기 부동산시장, 이것만큼은 꼭 챙겨보자!

서울 시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

올 하반기부터 다가구주택의 집주인이 그 집에 살면서 세입자를 들이는 경우에도 민간임대사업자 등록이 허용된다.

지진에 대한 우려가 커지면서 내진설계 의무 대상이 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대되고 공인중개사의 건물 내진 성능에 대한 설명 절차도 의무화된다.

또 최근 발표된 6·19 부동산대책에 따라 서울 전역에서 분양되는 새 아파트의 분양권 전매가 전면 금지되는 한편 조정 대상지역의 대출규제 강화 및 재건축조합원 주택 공급 수 제한 조치가 시행된다.

29일 부동산114에 따르면 올 하반기에 달라지는 부동산 관련 제도는 크게 11가지다.

◆지역주택조합원 공개모집·신고제 의무화

주택조합 제도 개선을 주 내용으로 개정된 주택법 시행령 및 시행규칙이 지난 3일부터 시행되면서 지역주택조합 또는 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때는 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

또 기존에는 주로 신문이나 인터넷 등의 광고로 조합원을 모집했지만 이제는 조합설립인가(변경인가 포함)를 받기 위해 조합원을 모집하는 경우 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해 공개 모집을 해야 한다.

◆실거래가 허위신고 제보 시 포상금 최대 1000만원

부동산 실거래가 허위신고 등에 대한 신고포상금액, 지급방법 및 절차 등을 규정한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정안이 지난 3일부터 시행되면서 다운계약 등 실거래가 위반 사례를 신고하는 제보자는 최대 1000만원의 포상금을 받는다.

신고자에 대한 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 하되 1000만원 한도로 지급된다. 포상금을 받고자 하는 사람은 포상금 지급신청서를 작성해 해당 시장·군수 또는 구청장 등 지방자치단체장에게 제출해야 한다.

신고를 통해 위반행위자에 과태료가 부과된 경우 지자체장이 포상금을 지급한다. 하나의 사건에 2명 이상이 공동으로 신고하는 경우 원칙적으로 포상금을 균등하게 배분하되 포상금을 지급받을 사람들이 배분 방법에 대해 미리 합의한 경우는 그 방법에 따른다.

이와 함께 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 일일이 거래당사자의 서명과 날인을 받아야 했지만 앞으로는 중개사의 서명 또는 날인만으로 신고관청에 신고가 가능하다.

◆분양권 전매금지, 강남4구서 서울 전역 확대

6·19 부동산대책에 따라 서울의 분양권 전매제한기간이 강화됐다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 이외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 현행 1년6개월에서 소유권이전등기시까지로 연장된 것.

사실상 서울 모든 지역에서 신규 분양 아파트의 분양권 전매가 금지된 셈. 지난 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지가 적용 대상이다.

◆조정지역 LTV · DTI 10%p씩 강화, 잔금대출 DTI 적용

주택담보대출비율( LTV )과 총부채상환비율( DTI ) 완화 정책의 효력이 7월 말 일몰시한을 맞는다. 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 지난 2014년 8월 금융 규제를 완화한 바 있다. LTV 는 전국 동일하게 70%, 수도권에만 적용하는 DTI 는 60%로 상향 조정한 것.

하지만 6·19 부동산대책에 따라 조정대상지역에 포함된 경우 7월3일부터 LTV , DTI 규제 비율이 10%포인트씩 강화된다. LTV 는 70%에서 60%로, DTI 는 60%에서 50%로 낮아진다.

또 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해서도 DTI 를 50%로 신규 적용한다. 집단대출은 시행일 이후 입주자 모집 공고 분부터 적용된다. 다만 이미 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다.

다만 조정대상지역이 아닌 곳은 기존에 완화된 LTV , DTI 조치가 1년 더 연장된다.

◆집주인이 사는 다가구주택도 민간임대 등록 가능

다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류돼 집주인이 거주하면서 다른 층이나 실을 임대하면 민간임대주택으로 등록할 수 없다.

하지만 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 다음달 18일 시행되면 다가구주택에 집주인이 같이 사는 경우라도 임대사업자로 등록할 수 있다. 이 경우 집주인은 양도소득세 등 세금 감면 혜택을 누릴 수 있다.

아울러 세입자는 연 5%인 임대료 증액제한과 단기 4년, 장기 8년 등 임대의무기간 등의 법적 임차인 보호를 받을 수 있다.

◆공인중개사, 건물 내진 성능·여부 설명 의무화

공인중개사법 시행규칙이 개정돼 다음달 31일부터 시행된다. 이에 따라 공인중개사는 집이나 사무실 등을 매매, 또는 임대차 계약 시 건축물대장을 참고해 건물의 내진설계 여부와 내진 능력 등 법정서식인 중개대상물을 확인·설명서에 기재하고 계약자에 충실히 설명해야 한다.

공인중개사가 내진설계 적용 여부나 내진능력 정보를 기재하지 않거나 잘못 작성하면 400만원의 과태료를 물어야 한다.

◆부동산 전자계약, 전국 확대 시행

서울·경기·6개 광역시·세종시 등에서 시행 중인 부동산 전자계약이 오는 8월부터 전국으로 확대된다.

부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이가 아닌 스마트폰이나 PC 로 계약을 체결하는 것이다. 계약서가 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관되기 때문에 계약서 위·변조, 이중계약 같은 사고가 방지된다.

실거래가 신고와 임차인의 확정일자가 자동으로 이뤄져 주민센터를 방문할 필요도 없다.

◆조정대상지역 내 재건축조합원 주택 공급 수 제한

6·19 부동산대책에 따라 재건축조합원에게 공급하는 주택 수가 제한된다. 현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있다.

하지만 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 다만 기존 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다.

예컨대 기존 주택 면적이 140㎡인 경우, 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 뜻. 도시 및 주거환경정비법을 개정해 올 하반기(9~10월) 중에 시행될 예정이며 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

◆아파트 하자보수 미루면 지자체장이 시정명령

살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않으면 지방자치단체장이 시정명령을 할 수 있다.

이 같은 내용을 담은 공동주택관리법 시행령 개정안이 오는 10월19일부터 시행된다. 지금까지는 아파트 등 공동주택의 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청해도 시공사 등이 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었지만 이번 개정안 시행으로 입주민 불편이 줄어들 전망이다.

이와 함께 국토교통부는 공동주택 관리비리 신고센터를 설치해돼 관리비 비리를 집중 단속한다. 신고센터는 조사에 필요하다고 판단할 경우 지자체 담당 직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.

◆내진설계 의무 대상, 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대

지진 피해를 줄이기 위해 내진설계 의무 대상이 기존 연면적 500㎡ 이상의 건축물에서 200㎡ 이상의 건축물로 확대된다. 단 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강하므로 기존과 같이 500㎡ 이상인 경우에만 내진설계를 하면 된다.

단독주택과 공동주택 등 모든 신축 주택도 연면적에 상관없이 내진 설계 의무 대상이 된다. 이 같은 내용을 담은 건축법 시행령 개정안이 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 오는 8월경 공포될 예정이다.

◆재건축 초과이익환수제 유예 종료
올 12월 말을 기점으로 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 유예 기간이 연장되지 않는다면 12월31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 2018년부터 초과이익환수제 적용 대상이 된다.

재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적에 따라 지난 2013년 12월부터 2017년 말까지 시행이 한시적으로 유예됐다.